工程案例
Engineering Case
联系我们
contact us
500多万的龙华核心区地铁学区商业全齐新盘3房上吧…
时间: 2024-06-02 23:48:24 | 作者: 安博体育的最新版本下载
光明是刚需（500万内）的主战场，福田南山是中高端改善和豪宅（1000万+）的主战场。龙华和宝安则是夹在中间的选择，而且这部分人群的体量其实也不小，也能说是深圳楼市的主力军。
特别是龙华，由于位于深圳的地理中心，相比宝安而言，总体上位置还是比宝安相近总价的盘有一些优势。比如相比尖岗山，我肯定更建议总价相当的去龙华多看看。
应该说，龙华楼市在全深圳起到的是一个承上启下的作用，它承接了很多够不上福田南山的外溢，也承接了不少想从远郊到近郊的刚需。
毕竟，这次深圳地铁五期规划里分别通往南山福田和罗湖的3条地铁线路入选后，弥补了龙华最大的交通短板，打工人非常看重这个点。
所以，除了本身600-800万预算最贴近龙华定位的人群外，其实龙华楼市还在抢夺另两类购房人群：
一类是在福田南山住的憋屈想住的大一点学区好一点的，这类人总预算可以去到1000万左右；另一类是500-600万预算，和沙井光明和龙岗抢买家了。
今天我们重点讲讲后一类，因为在楼市相对冷清的当下，瞄准这类预算不算高的人群是龙华新盘开发商重要的拓客方式，换句话说，这是龙华新盘对自己项目的新定位：把那些不想忍受通勤距离太远的刚需拉过来。
于是我们大家可以看到，最近一两年龙华有很多新盘开始做3房1卫户型，而且普遍面积控制在80平左右。从实践来看，这些户型往往会成为这些楼盘的热销户型，率先去化完毕。
例如中海闻华里、卓越和奕府、鸿荣源博誉府和壹成中心十区、华侨城四海华亭等，都有这个面积段的3房1卫，多数楼盘也是这个户型卖的最好。
比如卓越柏奕府108平三房，大大抬高总价门槛，卖了这么久还没有去化完毕；还有上周我发文分析的富基云珑府纯四房《又一个龙华新盘狠狠地砍了自己一刀！薅羊毛的时候到了...》。
这类楼盘的户型设计就属于开发商自我感觉良好，过度自信，如果没有吸引人的折扣和低总价优势，是鲜有人买单的。
所以这两个盘都有不错的优惠力度，特别是云珑府，折后就变香了，具体可参考我那个链接。柏奕府的折扣目前主要是放在更大的户型面积段，117和125平四房，因为总价更高，比108平的更难卖，合理。
我们继续回过来说3房1卫的新盘。除了上面几个，需要我们来关注的还有最近刚入市的保利龙誉二期和即将入市的深业颐樾府。
其中，保利龙誉去年推出的一期就有83平的3房1卫产品，目前剩下的不多了，前些天刚入市的二期又推出了79平的3房1卫产品，虽然少了4平米，但户型和一期是一样的：
价格也差不多，一期备案总价区间大概570-600万，二期备案价约550万，只有94套，三条腿。一期当时有折扣，折后总价和现在二期的基本持平，都是550左右，低楼层的520左右起步。
首付约150多万起买这一个位置3房，我自己觉得是没问题的（但是龙誉的大户型4房，就不太建议了）。
虽然项目存在大家都知道的瑕疵（双地铁轨道包着），但在这个低总价门槛之下，无法掩盖其拥有不错的学区（深外龙）、交通（白石龙或北站3地铁，近福田）、大型商业（龙华万象城）和其他配套（几大公园）的优势。
这个79平的3房1卫，作为非常典型的刚需户型，拥有刚需买家最为关注的几点优势，其瑕疵是可接受和妥协的，也不可能影响未来的流通性和后续买家接盘置换。但是总价过高的4房就是另一回事了。所以这个户型，刚需可以重点关注。
另外，就是目前已开了样板房等待开盘的深业颐樾府，也是类似的道理。我们先看看这一个项目的地段和配套情况。
有质疑的声音说颐樾府在蹭红山的位置，说它不是红山。这有点吹毛求疵了，合正中央原著是红山标杆盘之一，挨着合正和星河传奇的颐樾府当然也算是，只是它不在红山最核心的位置，介于红山和上塘交界处。
也因此，轨道交通方面，它在红山站和上塘站中间，距离都有些远，这点是事实，但其实也不致命，因为旁边中海闻华里也是这么个情况，颐樾府的距离会再稍微远一点。
除了这个槽点，颐樾府的学校和商业配套在龙华也算是优秀的。龙华现在最不缺的就是购物中心，旁边有星河COCO和天虹（原九方广场），都是几步路的功夫，另外，6979和待开业的开市客也在附近不远。
龙华实验的势头也不错，是目前龙华除了深高北、新华、深外龙和高峰外最好的之一，高峰有点在走下坡路，生源也没那么好，基本上龙华实验就是区内TOP5。
另外，红山的其他配套也是龙华最好的，包括美术馆图书馆新华医院等公共配套，颐樾府当然也能共享到。
所有这一些因素都决定了，颐樾府不是个差盘，和它最具有对比性的是目前快要清盘的中海闻华里。虽然颐樾府离地铁站的距离会比闻华里远一些，但颐樾府不在轨道旁，这也避免了天铁的噪音影响。
我们再来看项目的具体参数信息，颐樾府建面19.5万平，不算是个小盘了，7栋塔楼组成，其中4栋商品房和3栋租赁住房。商品房为78-95-111-125平的3-4房。
其实和保利龙誉的户型几乎是一样的。这个面积的3房1卫，基本就是这么设计，玩不出太多花样。目前开放的样板房只做了3房2卫，亲自看了后，它的得房率还算同行里较为不错的，特别是最小的次卧也不会只有四五平米。
3房1卫户型，按照备案价约7.2万单价，总价在560万左右。但这个户型一共只有60套左右，估计不会有折扣，但总体上也算有性价比。
基本上，目前红山非深高北较优质的二手3房2卫还要700万出头，包括水榭春天、中航天逸和中央原著的89平都如此，而像华业玫瑰四季的3房1卫依然需要600多万，颐樾府这个户型还算有点价差，至少对预算有限的刚需来说，这大几十到100多万的价差还是有点够不着。另外，比早前中海闻华里约600万的3房1卫也低了40万左右。
总体上，这两个均价550万左右的3房，已是龙华核心区域（北站红山）最低总价的3房新盘，考虑到他们的学区、商业和地铁基本都齐，且学校还不错，这个价位，具有十分好的性价比。
这个总价，在更远的龙胜或者龙华中心只能买一个较弱楼盘3房2卫，比如特发和平里二期。情况就是这么个情况。
另外，这样的价格也会对原本目标区域是光明和龙岗的部分刚需产生吸引力，他们部分人首付预算可以到达150万左右，那么龙华核心区当然是更好的选择。虽然龙华新盘供应也不少，但核心区的慢慢的变少，至少比起最近各种事件频出的光明，自己觉得还是更具有实际意义，踮踮脚来这里不会错。
如果说在这两个盘作比较，我个人会更倾向于保利龙誉，因为它距离地铁站近一些，离福田南山也更近，通勤明显更友好，这一点对搬砖的刚需特别的重要。学区，从牌子和传统知名度来说，深外龙更好一些。价格上，也是保利龙誉这个户型稍微便宜一些些。
今天就说这么多。明天又是周末了，我们继续组织一场看房活动，主要就针对这两个楼盘和户型（当然，其他楼盘也可以），我助理会在两个项目现场带大家都看看和解答疑问。
报名参加活动的，请加我微信（备注：看房）预约，我会拉个群做安排。祝周末愉快。
